濱湖金融板塊上個月合肥城投拿了一宗聯發西側地塊，這也是今年以來繼合肥軌道濱湖04后今年出讓的第二宗地塊，金融板塊上一輪供地還是在2022年。

　　相對于啟動區、省府和環湖CBD，金融板塊起步明顯比較遲的，在2016年前之前，主要供地基本在云谷路以北，當時整個板塊的價格大約在1.3萬/㎡。

　　趨于飽和后大概在2017年才拉開云谷路以南大規模供地，比如公元天下、都會1907基本都在這一年開盤的，板塊價格上漲到1.6萬/㎡。

　　隨后板塊市場進入快速發展期，二手房倒掛也讓板塊新房價格一路上漲。到2018年云谷路金融板塊云谷路以北開啟了“賣賣賣”模式，金鵬壹品天成、新城濱湖云境、綠城招商誠園、榮盛華府等紛紛上市，整個板塊新房價格上漲到1.9萬/㎡。

　　2019年，華潤和中海開發了華潤昆侖御和中海九樾，新房價格已經來到2.2萬/㎡。2021年之后陸續供應了聯發濱語聽湖、高速尚闔院、偉星濱江道、遠大璟庭里，此時價格已經破2.7萬/㎡。

　　目前金融板塊已經發展較為成熟，而且板塊內的配套也是合肥各個板塊當中是首屈一指的，教育方面師范附小三小、四十八中，師范附小四和四十六中，聚集了合肥優質教育。商業相對較匱乏，中海環宇天地和在建云谷商業等，大型商業中心主要還是依賴旁邊板塊的商業。

　　去年金融板塊沒有供地，今年供應兩宗地塊，從地價來看，時隔接近3年半，濱湖金融板塊的地價也降了，合肥城投36號地塊與東邊的聯發濱語聽湖相比，項目當時拿地A地塊住宅樓面價14869.56元/㎡，B地塊住宅樓面價16285.71元/㎡，比本次地塊出讓的樓面價貴了3-4千多一個平方，后期在新房價格上至少有3-4千下降空間。

　　再來看看目前金融板塊在售項目，目前主要還是以高速尚闔院為主。項目是合肥最后一批競品質限價盤，毛坯限價27612元/㎡，相對于周邊望雲3.2萬/㎡的價格還是有很大優勢的。

　　整體規劃以小高層為主，主力面積段在140㎡-248㎡，主要還是以改善為主，除了競品質標配3.15米層高，部分房源層高甚至做到3.3米。作為本土國企，高速在濱湖開發過多個品質項目，從2008年時代廣場到2012年時代城，到2016年時代公館，再到2022年尚宸院、尚如院、尚闔院，項目品質還是相當不錯的，另外，作為高速院系產品的尚闔院還是合肥智慧住宅示范項目。

　　聯發濱語聽湖項目目前基本是尾盤，在售戶型面積約110-142㎡，均價約2.6萬元/㎡，折后價格在1.8-2萬/㎡，預計今年年底交付。

　　遠大璟庭里也是滿分競品質項目，在售戶型面積戶型約111-131㎡，均價約2.6元/㎡，也是濱湖不多的毛坯限價盤。目前項目優惠力度也比較大，折后價格在2.1萬/㎡，基本上相當于打了8折優惠。

　　偉星濱江道也是競品質項目，戶型面積約109-190㎡，均價約2.7萬/㎡。目前項目優惠力度也比較大，最低可能75折優惠，折后價格在2.1萬/㎡。

　　要知道濱湖今年新房區域豪宅化，新房價格已經跳躍式上漲，最高備案與高速尚闔院相比，聯發濱語聽湖、遠大璟庭里以及偉星濱江道，可能偏剛改和改善，而高速尚闔院更加純粹些，純改善居住需求。

　　再來看看金融板塊二手房情況，目前金融板塊整體二手房掛牌價在2.2萬/㎡，環比略微下跌，具體來看下各項目二手房價格情況。

　　金融板塊掛牌價和成交價最低的是濱湖順園，小區掛牌價格1.1萬/㎡，而成交價格約9000元/㎡。

　　從掛牌價格來看，金融板塊的掛牌價格基本在1.5-2.6萬/㎡左右，而成交價格在1.5-2.4萬/㎡。與新房相比，二手房性價比更高，部分房源成交價格低至1.5萬/㎡，與目前新房2.6萬/㎡相差1.1萬/㎡。另外與新房相比，二手房戶型選擇性更多，尤其對于剛需客戶來說，110㎡以下戶型較多，而目前金融板塊在售項目戶型基本在110平米以上。

　　在當下濱湖新房越來越成為高端改善的區域，濱湖新房價格不斷的拔高，濱湖金融板塊房價歷經多年上漲，目前濱湖金融板塊在售高速尚闔院、偉星濱江道、遠大璟庭里以及聯發濱語聽湖都是前兩年競品質限價盤，雖然與目前新房尤其計容新規后的新房在品質上有差異，但是對比競品質之前，品質有了大大的改善，而且目前在售的都是限價盤，而且目前在售幾個樓盤優惠力度都比較大，基本在售價格2萬出頭，與周邊二手房成交價格相差不大。

　　雖然今年出讓兩宗地塊，但按照目前濱湖新房趨勢來看，即便是地價下調，后期也將是往豪宅方向打造，在價格上應該不會有太大的下調空間，有可能金融板塊新房破3萬。對于剛改或者改善購房者來說，這波競品質限價盤可能是最后的機會。而對于剛需來說，性價比較高的二手房可能是比較好的選擇。

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