當一輛布加迪威龍跑車不再高速飛馳，而是右轉駛入限速30邁的道路，或許它會被當成一個“異類”。

　　2012年，合約銷售規模不到500億元的碧桂園，通過“456模式”實現高速行駛，次年沖破千億銷售規模，再到后面的3000億元、5000億元、7000億元。而到了今年，無論是在擴儲上，還是在銷售上，碧桂園發生了細微變化。

　　3月10日上午，廣東佛山舉辦了大瀝鎮河東東城工業區城市更新項目的現場競投，最終碧桂園旗下的佛山市南海區碧宏城市投資發展有限公司以底價“48%的增值收益比例”競得土地整理權。

　　資料顯示，該項目土地整理面積約199.47畝，約13.3萬平方米，項目改造出讓面積約161畝，包含121畝商住地和約40畝中小學用地(公益性用地)，容積率2.5≤容積率≤3。

　　根據公告顯示，該項目土地前期整理合作方享有的“增值獎勵比例”的競投起始比例為48%，最低比例為35%，競投幅度為每次舉牌向下調整0.5%或其整數倍。

　　觀點地產新媒體了解到，該舊改項目于2019年12月26日公示進行競投；但于今年1月30日，因疫情影響暫停報名、競投等相關事宜；于3月2日恢復競投工作。

　　關于底價48%的增值收益比例，深圳某知名房企投資部人士指出，這是當地一種比較具有特色的競價算法，比普通的舊改招標相對復雜一些，但從碧桂園中標情況來看還是一定的有利潤空間。

　　另一位廣州舊改研究人士亦對觀點地產新媒體表示，目前碧桂園獲得只是土地整理權，屬于純一級整理。它的目的實際上并不在于一級整理，而是通過一級整理占得先機，為后面的招拍掛進入二級市場做準備。

　　“從一級市場開始操作，開發建設時間會變得很長，但到后面拍地時就有優勢了，而且可以占得很高的收益。”該人士補充說道。

　　事實上，最近半個月，碧桂園已三次中標舊改項目。此前于2月28日、3月5日，碧桂園分別成為東莞南城街道周溪社區諾基亞廠房城市更新項目、佛山南海區里水鎮大沖科技生態工業園改造項目的改造主體，兩者合計面積超過70萬平方米。

　　同時今年年初以來，碧桂園亦在公開市場進行擴儲，分別在鄭州、惠州、佛山、太原等城市共斥資46.408億元，擴儲土地面積48.84萬平方米。

　　進一步對比分析發現，無論是中標舊改，抑或公開市場拿地，這些城市基本位于二線城市的市中心區域或者靠近城區的地方，并且公開市場拿下的地塊同樣與“改造”有著緊密的聯系。

　　據觀點地產新媒體不完全統計，2020年初以來，碧桂園共在公開市場拿下11宗地塊，其中9宗為城中村改造地塊或城市更新項目地塊，基本為底價補倉。

　　對此，一位不愿透露姓名的業內人士認為，以前碧桂園在舊改上的動作并不多，雖然舊改相對公開招拍掛有著更高的利潤，但是缺點是開發周期長，且需要比較大的資金沉淀，這與碧桂園的高周轉模式是相悖的。

　　“近幾年，以三四線城市為主的碧桂園有意布局一二線城市，而從土地獲取成本上看，舊改則是很好的選擇”，該人士續稱。

　　觀點地產新媒體了解到，2015年上半年，碧桂園提出“環抱一二線日，碧桂園對外宣稱，一線城市事業部已經成立。

　　成立4天后，碧桂園就迅速有項目落地。其旗下惠東碧桂園房地產開發有限公司以代價1440萬元收購位于深圳坂田坂雪崗大道東側的工改保項目的72%股權，拿下首個舊改項目。這也是碧桂園在深圳獲取的第一個項目。

　　隨后，碧桂園在深圳先后獲得龍崗水一村城市更新單元、龍華老圍舊改項目、龍崗南約洋橋漢田項目、龍崗上木古集體用地項目、寶安方大工業園舊改項目、羅湖翠竹街道金星市場城市更新單元等。

　　拿下金星市場城市更新單元后，彼時就有市場消息稱，碧桂園目前在寶安、羅湖、龍崗、龍華、光明等深圳多個重點核心區域已獲取或計劃獲取的項目超過30個，其中有約5個更新項目計劃將于今年面市。

　　但事實上，在碧桂園2015年至2018年年報披露的重點項目中，深圳僅有一個項目成功入市，即寶安福永碧桂園領寓項目于2018年4月4日獲得預售證。該項目總可售建面為15.62萬平方米，已預售9.74萬平方米，預期竣工時間為2020年第二季度。

　　緊接著于2019年中期業績會上，碧桂園就對外介紹到深圳舊改情況。截至2019年6月30日，碧桂園深圳舊改項目累計權益建筑面積達到1404萬平方米，權益貨值約1993億元。

　　與此同時，昆明作為第二個舊改“主戰場”，2015年，碧桂園同樣以股權收購、簽約合作的方式拉開舊改的序幕。

　　2016年，碧桂園總裁及執行董事莫斌在中期業績會上說：“我們現在是一二三四五線火力全開。”不久后，其與昆明政府簽署《城市更新改造戰略合作框架協議》，計劃投資860億元推進以城中村、舊城區、舊廠區等“三舊區”改造為主體的城市更新改造。

　　至此，碧桂園接連在昆明有舊改項目落地，其中包括碧桂園鳳凰灣、原大宥城、馬村沸城、白水泥廠御龍半山、東白沙河地塊等項目。

　　觀點地產新媒體了解到，在2015年至2018年年報重點披露項目中，昆明舊改項目并沒有在表中有所呈現。對此，昆明業內人士認為，土地市場資源分散、歷史遺留問題、拆遷難等問題帶來大量的時間和資金成本，并且是不可控的，拖長了整個周期。

　　到了2019年，碧桂園同樣舊改、合作的方式進入一二線月介入廣州南沙東瓜宇村舊改項目，8月以約6667萬元間接參與深圳蛇口太子灣項目，10月摘得東莞謝崗鎮謝崗村南部居住更新單元。

　　一二線城市的積極布局，也使得碧桂園拿地金額上有所傾斜。據觀點地產新媒體不完全統計，2019年上半年一二線城市新增權益土地代價占比由2018年末的40%增至46%，三四線%。

　　今年，除了擴儲上偏向慢開發的地塊外，碧桂園銷售額亦有所放慢“步伐”。在恒大、融創大打營銷戰的時候，其并沒有跟進。據碧桂園2月份銷售月報顯示，該公司1至2月權益合約銷售金額錄得同比下降28.1%至538.4億元，權益合約銷售面積同比減少29.2%至631萬平方米。

　　其中，2月份，碧桂園實現了權益合同銷售金額約209.2億元，同比減少49.97%。權益合同銷售建筑面積約252萬平方米，亦同比減少50.43%。

　　另據觀點指數發布的2020年1-2月中國房地產企業銷售金額TOP100，碧桂園前兩個月取得的合約銷售額為約765億元，排在第三名，位于恒大、萬科之后。

　　面對一輛“主動”降速的跑車，或許其已經預見前方的道路顛簸，等待著下一次加速的時刻。